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一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計控制的研究背景和意義

    隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快、人們住房需求的日益增長，以及在國家相關(guān)政策的支持下，我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，企業(yè)數(shù)量迅速增長，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，成為我國經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎。房地產(chǎn)企業(yè)工程項目眾多、流程環(huán)節(jié)復(fù)雜、資金使用量大，且在工程建設(shè)中涉及眾多中介機(jī)構(gòu)，其內(nèi)部會計控制往往出現(xiàn)賬務(wù)不清、資金管理混亂、成本控制不力等問題[1]。近年來，國家出臺了一系列政策加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，并加大了對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的力度。以政策和市場為導(dǎo)向，不斷優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部會計控制，加強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險應(yīng)對能力是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要課題。因此，研究房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計控制，對于提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平、促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展具有重要意義。

    （一）促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部管理優(yōu)化

    內(nèi)部會計控制的目標(biāo)是通過高質(zhì)量的會計信息提高企業(yè)的管理水平，最終實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。這些會計信息突破了財務(wù)信息的范圍，涵蓋了物流、資金流和信息流各個領(lǐng)域，囊括了貨幣資金、實物資產(chǎn)、成本控制、投資與融資、銷售與收款、采購與付款等各項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)容[2]。可以說，企業(yè)內(nèi)部會計控制從工程項目的全流程、全領(lǐng)域提升了企業(yè)的內(nèi)部管理水平。

    （二）加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險控制

    內(nèi)部會計控制是建立在對國家政策的把握、市場環(huán)境的分析以及企業(yè)自身經(jīng)營狀況的調(diào)研基礎(chǔ)之上的。通過政策解讀、市場預(yù)判，結(jié)合企業(yè)的經(jīng)營狀況識別相關(guān)風(fēng)險因素，通過預(yù)算管理、成本管理和內(nèi)部監(jiān)督提升企業(yè)的風(fēng)險應(yīng)對能力[3]。所以，內(nèi)部會計控制可以有效識別和控制相關(guān)風(fēng)險，及時發(fā)現(xiàn)和解決問題，提高企業(yè)經(jīng)營的穩(wěn)定性和安全性。

    （三）保障市場公平透明

    房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計控制中出現(xiàn)的預(yù)算編制不全面、賬務(wù)處理不及時、銷售記錄不準(zhǔn)確、資產(chǎn)保管不當(dāng)?shù)葐栴}容易導(dǎo)致財務(wù)信息不真實、財務(wù)造假等違法行為的發(fā)生，從而擾亂市場秩序，損害投資者利益。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場內(nèi)部會計控制，提高會計信息質(zhì)量，并保證信息的公開透明是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的關(guān)鍵。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計控制常見問題

    房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會計控制對于企業(yè)經(jīng)營和市場穩(wěn)定具有至關(guān)重要的作用。近年來，隨著《內(nèi)部會計控制規(guī)范——基本規(guī)范（試行）》《內(nèi)部會計控制規(guī)范——貨幣資金（試行）》等一系列政策文件的頒布施行，我國房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部會計控制方面有了較大發(fā)展，制定了相關(guān)的內(nèi)部會計控制條例、規(guī)定。但是在具體實踐上，距離規(guī)范要求還有一定的差距。本文主要從貨幣資金控制、銷售與收款控制、預(yù)算控制、固定資產(chǎn)控制、成本控制、融資控制、工程項目控制七個方面分析房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計控制中的常見問題。

    （一）貨幣資金控制常見問題

    首先，資金周轉(zhuǎn)不暢。在資金使用過程中，對貨幣資金的管理控制不嚴(yán)，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不暢，流動性不足，影響了企業(yè)的正常運(yùn)營。其次，賬務(wù)處理不及時。對貨幣資金的賬務(wù)處理不及時或記錄不清，可能會導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)狀況混亂、不透明，無法準(zhǔn)確反映企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，難以進(jìn)行財務(wù)分析和決策。最后，資金流失風(fēng)險。在資金使用過程中，可能會存在資金流失的風(fēng)險。

    （二）銷售與收款控制常見問題

    一是銷售記錄不準(zhǔn)確，導(dǎo)致無法準(zhǔn)確反映銷售收入和成本，影響企業(yè)財務(wù)分析和決策；二是收款流程不規(guī)范，導(dǎo)致收款記錄不準(zhǔn)確，收款流失或流向不明；三是收款賬務(wù)處理不及時，導(dǎo)致收款賬務(wù)不清晰，難以正確核算收入和支出。

    （三）預(yù)算控制常見問題

    一是預(yù)算編制不夠全面、詳細(xì)，缺乏系統(tǒng)性，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行過程中經(jīng)常出現(xiàn)偏差，難以實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)；二是預(yù)算執(zhí)行過程中缺乏有效的控制和監(jiān)督，導(dǎo)致資金浪費(fèi)，財務(wù)風(fēng)險增加，影響企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展。

    （四）固定資產(chǎn)控制常見問題

    一是資產(chǎn)購置審批不規(guī)范，缺乏嚴(yán)格的審批流程和標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致資產(chǎn)購置不科學(xué)不合理，出現(xiàn)浪費(fèi)和冗余；二是資產(chǎn)使用管理不規(guī)范，缺乏有效的監(jiān)控和管理，導(dǎo)致資產(chǎn)的使用效率低下，維修保養(yǎng)不及時，損耗和報廢率增加；三是資產(chǎn)保管不當(dāng)，缺乏科學(xué)規(guī)范的保管制度和管理措施，導(dǎo)致資產(chǎn)被盜、損壞、丟失等情況時有發(fā)生。

    （五）成本控制常見問題

    一是成本核算不準(zhǔn)確，缺乏科學(xué)、規(guī)范的成本核算方法和標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致成本計算和分?jǐn)偝霈F(xiàn)偏差，影響企業(yè)的核心競爭力；二是成本分?jǐn)偛缓侠恚狈茖W(xué)規(guī)范的成本分?jǐn)傊贫群头椒ǎ瑢?dǎo)致成本分?jǐn)偛痪猓髽I(yè)內(nèi)部資源利用效率低下；三是成本控制不嚴(yán)格，缺乏有效的成本控制制度和管理措施，導(dǎo)致成本增加、利潤下降、財務(wù)風(fēng)險增加[4]。

    （六）籌資控制常見問題

    一是貸款利率過高，導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)成本增加，進(jìn)而降低企業(yè)的盈利能力；二是資金流動不暢，導(dǎo)致企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)困難，進(jìn)而影響企業(yè)的經(jīng)營活動；三是資本結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致企業(yè)的資本成本過高，進(jìn)而影響企業(yè)的盈利能力。

    （七）工程項目控制常見問題

    一是工程實施不規(guī)范，缺乏科學(xué)規(guī)范的工程實施制度和管理措施，導(dǎo)致工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、工程進(jìn)度延誤、工程成本增加等問題；二是工程質(zhì)量不穩(wěn)定，導(dǎo)致工程質(zhì)量無法保證，進(jìn)而影響企業(yè)的品牌形象和業(yè)務(wù)發(fā)展；三是驗收不嚴(yán)格，缺乏科學(xué)規(guī)范的驗收制度和管理措施，導(dǎo)致工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、工程成本增加等問題。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計控制措施

    （一）貨幣資金控制措施

    房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金控制的目標(biāo)包括以下方面：保證貨幣資金核算的真實可靠，保證貨幣資金資產(chǎn)的安全性與完整性，保證貨幣資金的收支業(yè)務(wù)符合法律法規(guī)的要求，保證貨幣資金業(yè)務(wù)處理的及時性。關(guān)鍵控制點(diǎn)包含現(xiàn)金收支的審批、審核、記賬、對賬、清點(diǎn)和清查等[5]。具體來看，貨幣資金內(nèi)部控制措施應(yīng)該從資金管理制度、審批制度、資金風(fēng)險控制進(jìn)行綜合考慮和實施。首先，建立健全的資金管理制度。制定明確的資金收付流程、審批流程、報銷流程等，規(guī)范各個環(huán)節(jié)的操作流程，確保資金流向清晰明朗。其次，建立嚴(yán)格的審批制度。對內(nèi)部的各項資金支出，建立嚴(yán)格的審批制度，確保各項資金支出符合公司的經(jīng)營需要和財務(wù)預(yù)算，并經(jīng)過相關(guān)人員的合法授權(quán)和審批。最后，實施資金風(fēng)險控制。對于可能帶來資金風(fēng)險的投融資活動，應(yīng)建立相應(yīng)的風(fēng)險控制機(jī)制，對風(fēng)險進(jìn)行評估和控制，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。

    （二）銷售與收款控制策略

    房地產(chǎn)企業(yè)銷售與收款的控制目標(biāo)包括以下內(nèi)容：保證房屋銷售業(yè)務(wù)順利開展；保證房款及時到賬與資金的安全性；確保銷售與收款業(yè)務(wù)符合相關(guān)法律法規(guī)要求。關(guān)鍵控制點(diǎn)主要包括房屋銷售合同審查、批準(zhǔn)售房折扣、收首付款或定金、記錄銷售業(yè)務(wù)、收銀行撥付按揭款、辦理退換房、交房、房地產(chǎn)證過戶和記錄收入等環(huán)節(jié)。具體來說，應(yīng)從控制制度、賬務(wù)核對、審批和監(jiān)管三個方面著手：首先，建立完善的銷售和收款控制制度。對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部銷售和收款流程進(jìn)行規(guī)范化管理，明確銷售和收款賬務(wù)的流程和標(biāo)準(zhǔn)，確保銷售和收款流程的透明性和規(guī)范性。其次，強(qiáng)化銷售和收款賬務(wù)核對工作。加強(qiáng)銷售和收款賬務(wù)核對工作，確保銷售和收款記錄的準(zhǔn)確性和及時性，避免銷售和收款流失或流向不明的情況發(fā)生。最后，加強(qiáng)銷售和收款的審批和監(jiān)管。建立銷售和收款審批制度，確保銷售和收款經(jīng)過嚴(yán)格審批和監(jiān)管，避免出現(xiàn)銷售和收款賬務(wù)不清晰的問題。

    （三）預(yù)算控制策略

    房地產(chǎn)企業(yè)投資巨大，風(fēng)險較高，投資回收期較長，做好預(yù)算控制對房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算控制目標(biāo)是保證企業(yè)現(xiàn)金流充足，實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化，避免不必要的浪費(fèi)和開支，提高成本效益。關(guān)鍵點(diǎn)包括編制預(yù)算計劃、審批預(yù)算、預(yù)算執(zhí)行等環(huán)節(jié)。具體來說，應(yīng)從以下幾個方面著手：首先，建立統(tǒng)一的預(yù)算手冊，提高預(yù)算編制的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化，有助于提高預(yù)算編制的效率和準(zhǔn)確性。根據(jù)企業(yè)的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)編制企業(yè)的整體預(yù)算手冊，預(yù)算手冊應(yīng)符合要求明確、指標(biāo)統(tǒng)一、權(quán)責(zé)明晰等要求。其次，建立完善的預(yù)算執(zhí)行控制機(jī)制，嚴(yán)格控制費(fèi)用，提高效益，實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。根據(jù)預(yù)算編制的特點(diǎn)和情況，設(shè)立預(yù)算執(zhí)行的責(zé)任人和責(zé)任部門，明確各自的職責(zé)和任務(wù)。制定預(yù)算執(zhí)行計劃，包括預(yù)算執(zhí)行的時間、范圍、目標(biāo)等，確保預(yù)算執(zhí)行計劃具體化、可操作性強(qiáng)。最后，建立完善的預(yù)算考核機(jī)制，加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行分析和考核措施的落實，確保預(yù)算計劃的實施和達(dá)成預(yù)期目標(biāo)。根據(jù)預(yù)算制定的目標(biāo)計劃以及不同部門和崗位職責(zé)，確定預(yù)算考核指標(biāo)，指標(biāo)應(yīng)包括營業(yè)收入、利潤、成本、費(fèi)用、資產(chǎn)負(fù)債等各個方面。

    （四）固定資產(chǎn)控制策略

    固定資產(chǎn)在房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)中占有很大的比重，固定資產(chǎn)折舊、維修費(fèi)用是影響企業(yè)當(dāng)期利潤的重要因素，倘若固定資產(chǎn)控制工作不到位，將會給企業(yè)帶來重大損失。因此，必須加強(qiáng)固定資產(chǎn)控制。固定資產(chǎn)控制目標(biāo)包括以下方面：保證折舊、損耗和攤銷的合理性與正確計量；保護(hù)固定資產(chǎn)的安全完整、防止挪用、毀損等；提高固定資產(chǎn)使用效率，減少閑置和浪費(fèi)。關(guān)鍵控制點(diǎn)包括請購、審批、采購、記錄、維修與維護(hù)、處置等環(huán)節(jié)。具體來說，應(yīng)從資產(chǎn)預(yù)算、資產(chǎn)登記、資產(chǎn)監(jiān)督幾個方面著手：首先，加強(qiáng)固定資產(chǎn)預(yù)算。固定資產(chǎn)管理部門根據(jù)企業(yè)實際情況編制固定資產(chǎn)短期和長期的預(yù)算，報董事會審批并通過。各部門在使用固定資產(chǎn)過程中，需要嚴(yán)格按照預(yù)算控制進(jìn)行申請，經(jīng)董事會審批后才可使用。其次，健全固定資產(chǎn)賬簿登記制度。建立資產(chǎn)檔案，確保資產(chǎn)信息的完整性和準(zhǔn)確性。設(shè)立專門管理機(jī)構(gòu)，明確資產(chǎn)管理的職責(zé)和權(quán)限，實現(xiàn)資產(chǎn)管理的規(guī)范化和專業(yè)化。制定固定資產(chǎn)管理制度，明確資產(chǎn)的購置、使用、維修、報廢、處置等規(guī)定，建立健全資產(chǎn)管理流程和責(zé)任制。最后，加強(qiáng)固定資產(chǎn)內(nèi)部會計控制監(jiān)督。審計人員應(yīng)對企業(yè)的固定資產(chǎn)內(nèi)部會計控制制度進(jìn)行全面審查，發(fā)現(xiàn)并指出其中存在的問題和不足，提出改進(jìn)意見和建議，幫助企業(yè)進(jìn)一步完善內(nèi)部控制制度，確保固定資產(chǎn)管理的規(guī)范性和有效性。

    （五）成本控制策略

    房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的目標(biāo)是用盡可能少的成本費(fèi)用爭取最大的企業(yè)效益。合理控制工程建設(shè)成本，控制施工周期和人力、物力、財力等各項資源的投入，盡可能減少一切不必要的費(fèi)用。關(guān)鍵點(diǎn)主要包括成本費(fèi)用預(yù)算、成本費(fèi)用核算、成本費(fèi)用管理等。首先，建立健全成本核算制度，對所有成本進(jìn)行清查和核算，確保成本信息的準(zhǔn)確性和完整性；其次，建立科學(xué)的成本預(yù)算制度，對企業(yè)成本進(jìn)行預(yù)算和分析，確保預(yù)算結(jié)果的準(zhǔn)確性和合理性；最后，建立規(guī)范的成本管理程序，對成本進(jìn)行定期清查和管理，確保成本管理的規(guī)范和合法。

    （六）融資控制策略

    房地產(chǎn)企業(yè)融資控制的目標(biāo)是確保融資活動符合企業(yè)長期融資計劃，確保企業(yè)獲得充足資金，保證企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展；融資活動必須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，防范法律風(fēng)險；加強(qiáng)財務(wù)信息披露制度，杜絕舞弊等違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生；降低融資成本。關(guān)鍵控制點(diǎn)包括籌資預(yù)算編制、預(yù)算審批、合同簽訂與審核、合同執(zhí)行與保管、資金成本計算與支付等環(huán)節(jié)。具體來說，應(yīng)從融資規(guī)模、融資結(jié)構(gòu)、融資對象、融資成本、融資風(fēng)險、融資評價幾個方面著手：第一，確定融資規(guī)模。確定融資規(guī)模需要綜合考慮資金需求、資金來源、融資計劃、成本計算和風(fēng)險因素等，以確保企業(yè)獲得充足的資金并保持資金結(jié)構(gòu)的合理性。第二，確定融資結(jié)構(gòu)。在確定融資結(jié)構(gòu)時應(yīng)充分考慮企業(yè)自身情況和市場環(huán)境，選擇合適的融資方式、控制融資成本、降低風(fēng)險、保持資金流動性，確保資金結(jié)構(gòu)的合理性，為企業(yè)發(fā)展提供穩(wěn)定的資金支持。第三，選擇融資對象。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身融資需求、融資成本、風(fēng)險承受能力、市場需求等因素，綜合考慮選擇合適的籌資對象。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)，維護(hù)投資者利益，保證融資過程的合法性和透明度。第四，預(yù)計融資成本。房地產(chǎn)企業(yè)在融資前需要預(yù)計融資成本，以便確定合適的融資方案。融資成本包括資金利率、手續(xù)費(fèi)、抵押物評估費(fèi)用、保證金等費(fèi)用，根據(jù)籌資金額、籌資期限、資金利率等因素，預(yù)計出籌資的總成本。第五，預(yù)估融資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資風(fēng)險主要包括市場風(fēng)險、信用風(fēng)險、流動性風(fēng)險等，應(yīng)綜合考慮融資成本和融資風(fēng)險，制定合理的籌資方案。第六，審計人員定期評價。審計人員可以對房地產(chǎn)企業(yè)的融資控制進(jìn)行定期評價，以確保企業(yè)的融資活動符合法律法規(guī)和內(nèi)部控制要求，同時有效管理融資風(fēng)險，保障企業(yè)的財務(wù)安全。

    （七）工程項目控制策略

    工程項目控制是指房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)項目的整個過程進(jìn)行控制，包括項目規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、驗收等各個環(huán)節(jié)的監(jiān)督和管理，以確保工程項目能夠按時、按質(zhì)、按量完成。房地產(chǎn)企業(yè)的工程項目控制目標(biāo)主要包括以下方面：保證工程項目能夠按時完成，避免因進(jìn)度延誤而導(dǎo)致的損失；保證工程項目能夠按質(zhì)完成，避免因質(zhì)量問題而導(dǎo)致的損失；保證工程項目能夠按量完成，避免因成本超支而導(dǎo)致的損失。控制的關(guān)鍵點(diǎn)包含項目規(guī)劃控制、施工管理控制、成本控制、質(zhì)量控制和進(jìn)度控制。首先，加強(qiáng)項目規(guī)劃控制。主要內(nèi)容包括項目的選址、規(guī)劃設(shè)計、建筑風(fēng)格等方面。對項目規(guī)劃進(jìn)行評估和監(jiān)督，確保規(guī)劃符合法律法規(guī)和企業(yè)要求。其次，加強(qiáng)施工管理控制。主要內(nèi)容包括施工計劃、施工質(zhì)量、安全管理、環(huán)保要求等方面。對施工過程進(jìn)行監(jiān)督和管理，確保施工按時、按質(zhì)、按量完成。最后，加強(qiáng)成本與質(zhì)量控制。主要內(nèi)容包括預(yù)算編制、成本核算、成本控制、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量檢驗、質(zhì)量控制等方面。對工程項目的預(yù)算和成本以及質(zhì)量進(jìn)行管理，確保項目的成本控制在可接受的范圍內(nèi)，并保證項目質(zhì)量符合要求。

    結(jié)語

    本文針對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計控制中的常見問題，提出了針對性的對策建議。需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計控制是一項非常復(fù)雜的管理活動，具有動態(tài)性特征，在內(nèi)部會計控制執(zhí)行過程中，要根據(jù)市場形勢變化和工程項目實際適時調(diào)整內(nèi)部會計控制具體方案，不斷發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，在實踐中不斷完善發(fā)展內(nèi)部會計控制制度。另外，隨著信息技術(shù)的發(fā)展，數(shù)字化轉(zhuǎn)型已成為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計控制的必然趨勢。房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)信息化建設(shè)，推動內(nèi)部會計信息的數(shù)字化處理和管理，以提高內(nèi)部控制的效率和準(zhǔn)確性。